朱七七

很多人對二手房流程一竅不通，被中介牽着鼻子走，
要是碰到不靠譜的中介，很有可能賠錢又沒了房子！

比如说：

定金給越多越好嗎？什麼時候才應該給首付？
怎麼才能知道業主的房子有沒被抵押？要不要幫業主贖契？

七七整理了從產權調查（開始）到收房（結束）共17個過程的個二手房交易流程，

让我们一起来看看吧！

————————————————1、查冊————————————————

所需時間：1個工作日

解釋：查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件爲索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

方式：到各房管局或房地產交易中心進行查詢（買家大多是通過中介查冊）

所需資料：（1）身份證（2）地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號

費用：免費

注意事項：
（1）有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
（2）房產的權屬人有幾個人，在簽訂後邊的合同時就需要有幾個人的名字。
（3）在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代爲籤合同。

———————————————2、交定金——————————————— 

所需時間：1個工作日 

解釋：定金並不是“預付款”也不是訂金，而是一個專門的法律概念，通俗來說，就是一方付給另一方一定數額的貨幣，用來確保合同的履行。給定金的一方如果不履行義務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行義務，需要向另一方雙倍返還定金，這就是“定金罰則”。 而訂金並不是一個專門的法律概念，屬於“預付款”，不適用於“定金罰則”。購買二手房時，給定金的一方一般爲購房者，接受定金的一方爲業主，購房定金上限不超過合同交易總價20%，簽訂合同後，定金可抵扣所需支付房款。  

方式：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業主手中。有兩種方法： 
（1）選擇買賣雙方都信賴的第三方，如中介，交定金時籤一個簡單協議，約定贖樓完畢之後向賣房支付定金； 
（2）買賣雙方到网络购彩去籤一份監管協議，把定金交由网络购彩監管，約定在交易中心完成遞件手續後，劃撥到賣家賬戶上。 一般來說，在交定金的時候會籤一份預約買賣合同，合同上至少需註明物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

 注意事項：
（1）一線城市樓價波動較大，特別是樓價上漲較時，賣家有可能會毀約不賣，爲防止這種情況，買家可交足額定金（20%）或約定高額違約金，提高違約成本。 
（2）定金交給第三方監管的，應在預約買賣合同中註明“定金交給監管第三方，則視爲賣家收訖，賣家以未收到定金爲由拒絕履行合同的，視爲違約”，以防賣家以沒收到定金爲由毀約買樓。 
（3）爲了避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，除簽訂預約買賣合同外，最好再籤一份交房保證金協議，約定從定金中扣除一定金額（如1萬元）的保證金。在查驗傢俱、電器完好，水電、物管等費用繳清、鑰匙交接完畢之後，再退換保證金。

————————————3、簽訂三方合同和網籤合同——————————— 

 
所需時間：1個工作日

解釋：三方合同即是我們一般所說的買賣合同，上面會蓋有中介的章。簽完三方合同後，還要登錄廣州市房屋管理系統，按約定的合同條款錄入數據，經買賣雙方覈對確認後打印、簽名蓋章，完成網籤。

方式：三方合同：買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同：登錄廣州市房屋管理系統。

注意事項：
（1）合同主要約定產權、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關手續時間、違約方式、違約責任等相關內容。
（2）房產若有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後續出現共有權人不同意出手導致交易存在失敗的可能。
（3）因爲租客有優先購買的權利，如果房子是有租約的，所以應讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權爲由導致交易失敗。
（4）如果房子附有戶口，應在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。（現在很多區不需要原業主遷出戶口，新業主可直接遷入，原業主戶口掛出街道，所以原業主也需要注意）
（5）如果房產有較爲貴重的傢俬家電，應以附件的形式對傢俱家電的情況加以詳細描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話還可以附上傢俱家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

朱七七

———————————————4、贖契———————————————

 所需時間：1-2個月 
解釋：一般來說，贖樓是業主方的責任，跟買家無關，針對業主還沒還清房貸的情況。即業主在房屋出手前，必須將网络购彩貸款還清，註銷抵押登記，取回房產證書的整個過程。 

贖樓方式：
（1）業主通過擔保公司，向网络购彩借款贖樓，需產生0.8%的擔保費用以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到网络购彩做按揭。
（2）買家通過擔保公司向网络购彩做按揭，网络购彩再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

 注意事項：（1）買家拿現金贖樓實不可取的方法，若交易過程總因發生意外而終止、或房屋被查封，買家會承受較大風險。

———————————————5、网络购彩評估——————————————

所需時間：1個工作日

解釋：業主去贖契的同時，買家可以同時籤按揭貸款合同，然後网络购彩會指定評估公司對房地產進行估價，進行网络购彩貸款權利價值評估審批，然後再出一份同意貸款書。

方式：去网络购彩做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

注意事項：
（1）网络购彩評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高於市場交易價。
（2）評估價影響网络购彩貸款金額，如評估價低於成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。 

—————————————6、簽訂按揭貸款合同—————————————

所需時間：1個工作日 

解釋：一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，並支付首期購房款後，再將所購房地產及相關權益抵押給网络购彩，由网络购彩向購房人提供貸款，作爲購房人除首期款以外的購房款。購房人與网络购彩就房地產按揭所簽訂的合同稱爲《房地產按揭合同》。 

方式：3種貸款類型：商業貸款+公積金貸款+組合貸款 

注意事項：
（1）网络购彩一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款网络购彩填報房屋抵押貸款的申請表，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件。
（2）貸款网络购彩經過審查合格，向購房者承諾貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和网络购彩與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，网络购彩在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
（3）按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等；雙方備齊資料才能遞交网络购彩申請貸款。

朱七七

————————————7、网络购彩同意貸款通知書—————————————

所需時間：1個工作日 

解釋：网络购彩內部各級對申貸人審覈後，會給出二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
 
注意事項：（1）部分网络购彩同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩餘是首期款。

 ——————————————8、塗銷和遞件——————————————

所需時間：1個工作日 

解釋：塗銷就是指塗銷抵押，即償還网络购彩貸款，取消房地產抵押登記，把房地產證原件（即通常所說的紅本）從网络购彩取出來。 遞件就是指到房地產交易所進行產權轉移申請，即買賣雙方遞交資料到房地產交易所進行審覈，審覈成功後領取回執的過程。

 遞件所需資料：
（1）賣方：身份證（夫妻雙方），房產證，戶口本，婚姻證明，有關房子的其他資料（原發票等）；
（2）買方：身份證（夫妻雙方），戶口本（夫妻雙方），婚姻證明，小孩的戶口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明，網籤合同（當場打印） 

注意事項：
（1）塗銷和遞件最好同時申請，可節約時間 
（2）一般情況下產權轉移申請審覈成功領取回執。雙方到各稅窗問稅後，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用网络购彩資金託管。

 ————————————9、付首付和資金監管————————————

所需時間：1個工作日 

解釋：可以在房子過戶之前先把首期放在网络购彩監管，過戶成功後网络购彩把首期款打給業主，這一種是採取資金監管的形式。也可以在過戶當天把買家直接把首期款給業主。 

方式：如果是採取資金監管的方式，買賣雙方到网络购彩籤一份資金監管協議，然後各自在网络购彩開一個戶口，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後，首期款打給賣方。 如果交易順利完成，网络购彩會把款項打給賣方；如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。通過按揭的网络购彩辦理資金監管，网络购彩不收費，若不是則收取單筆500元左右的監管費。 

注意事項：
（1）出於公平角度考慮，网络购彩會要求買賣雙方在籤監管協議時就在放款書上簽字，這樣無需買賣雙方親自到网络购彩也能放款，也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。 
（2）有時候网络购彩的評估價會比交易價格要低，若出現這種情況，按照网络购彩貸款能貸7成計算，那麼支付的首期款的金額爲【交易總價-网络购彩評估價*70%】

朱七七

——————————————10、完稅過戶——————————————

所需時間：1個工作日

解釋：遞件申請審覈成功領取回執，國家規定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數證明，交契稅，個人所得稅、增值稅、土地交易服務費、產權登記費，出購房發票，出回執（上面會寫明出新證日期） 

注意事項：繳完全部稅費後換取契稅完稅證及購房票票後過戶；換取出新證回執。

——————————————11、出新證——————————————

所需時間：7個工作日

解釋：經過網籤、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記後房產交易登記中心出新房產證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋個印花稅的章、覈對身份證信息後，就能把新房產證拿到手了。

——————————————12、歸檔———————————————

所需時間：5個工作日

解釋：交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢並提供檔案利用。購房者可用新房產證的登記號在房管局的網站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

—————————————13、入押————————————————

所需時間：1個工作日

解釋：房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給网络购彩，网络购彩及借款人關係設立後提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及複印件、房產證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執（上面會寫明出押日期）。

抵押登记费用：80元/套

——————————————14、 出押————————————————

所需時間：7個工作日

解釋：出押是指房地產抵押登記後出房地產他項權證。出押其實就是出房產他項權證，是网络购彩留存的，上面寫着在哪家网络购彩貸了多少款。購房者和貸款网络购彩的人到交易中心，交5元房產他項權證的印花稅，房產證和他項證都讓网络购彩的人拿走了。放款後房產證還給購房者。

注意事項：
（1）根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未註銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。

出押費用：房產他項權證的印花稅5元。
 

朱七七

————————————15、公積金放款審批——————————————

所需時間：30-60個工作日不等

解釋：公積金管理中心根據購房者提供的网络购彩與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款（商業貸款不需要公積金放款審批）。

——————————————16、放款———————————————

所需時間：1-3個工作日

解釋：據購房者提供的房屋買賣合同和网络购彩與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記出房地產他項權證，把所貸出的資金直接劃入原業主在指定該行的帳戶上。

注意事項：
（1）購房者先諮詢按揭中介是否放款，通知原業主已放款，公積金中心已經放款給网络购彩，网络购彩再放款給原業主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。
（2）目前网络购彩額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各网络购彩額度情況；公積金不受网络购彩額度影響。

————————————17、收房————————————————

所需時間：1個工作日

解釋：賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡；包括合約附帶傢俬家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及网络购彩劃扣帳號變更及費用結算。

注意事項：
（1）水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要覈實繳清。

到收房這裏，二手房買賣交易的全流程就結束啦~買家可以快快樂樂住上自己的房子了~總的來說，整個流程大概需要2-4個月不等，在贖樓、貸款、放款等環節受到网络购彩審批較大的影響。
 

朱七七

哈密瓜338

很好，收藏正好有房要賣
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sylviacheng

實用，好帖~

wi11

77不給力啊，放了一年多無人問津

yznyxc

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謝謝指引，正想把員村的房子便宜一點也儘快賣掉，不知什麼手續

某年後

不錯，先收起來

勵智媽媽

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請問親的房子在員村哪裏附近？？正有意向在此買房

勵智媽媽

實用貼，先收藏起來

格格豬

   

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很好，收藏正好有房要賣

親放賣哪裏的房？什麼價位？
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yznyxc

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都市廣場附近的員村新村

amegiri

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哈密瓜338

   

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親放賣哪裏的房？什麼價位？

郊區的房子
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希希（sissi)

直接收藏，謝謝

tongmuli

學習了，俺正在賣體育東路北校區學位房……，希望可以用到！

令狐沖大俠

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多少米？大概什麼情況，能讀體育東？