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樓主
發表於 2020-7-24 18:57 |只看該作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 發短消息 | 加爲好友 | 字體大小: tT
(大概因爲是從WORD拷過來的原因,前一個帖子太多亂碼了,重新發一次吧)

從3月到7月24日,完成一買一賣。從天河搬到南沙。中間的酸甜苦辣就不多說了,只能慶幸最後的結果還是比較順利。賣的時候,買家和中介耽誤了不少時間;買的時候,因爲贖樓原因沒有選擇按揭,中間也走了一點彎路。然後許多時候都是在媽網上找交易流程,但感覺不少人寫的都不是很全。個人就把這兩次交易的過程和注意事項記錄下來,給到大家一個參考吧,也算是對媽網的一個回饋。

一、放房/看房
這個過程比較簡單,主要的就是跟中介談好中介費。我們賣的時候,被中介忽悠,許諾給0.5%的中介費,最終摺合到總價的減免中。正常的話,放盤是免費的,買房才需要給中介費。我們的買賣都差不多是1個點。賣時是裕豐,買時是古格(南沙)。相對來說,裕豐比古格專業一點,不過也看店和人。後來我們看中了南沙的一套房,讓裕豐幫我們談,結果就直接搞砸了,一直有點耿耿於懷。一般來說,現在的中介費都可以談到一個點左右(小戶型的可能貴一點),鏈家系的貴一些(包括鏈家、德祐,尤其是走貝殼網流程),正常2個點,但工作人員透露的口風是可以談,感覺上1.5個點是問題不大。
另外給到賣房的一個建議,中介會讓員工假扮購房者來壓價,一定要擦亮眼睛,不要上當。我們當時賣房時咬死了一口價,並另外委託置家買賣,同時也聯繫了鏈家準備上貝殼網,然後懷疑是裕豐讓他的員工假裝是置家中介,大呼小叫說你的價格太貴了,他們沒有賣這麼貴的,放一兩年纔有可能成交。一開始沒反應過來,以爲我們的價格不符合市場價,最後被成功壓價。後來才反應過來應該是中介伎倆。我們的房子至少賣低了10萬+。
建議買賣雙方都上貝殼網瞭解市場行情。貝殼網上的價格是真實的,其他的平臺太多水分,比如安居客等。另外也可以在貝殼網上看好房子,再聯繫非鏈家的中介去談,降低一點中介費。

二、雙方簽訂意向合同
這個沒啥太多需要注意的,主要就是注意違約金,以及過戶的傢俱、家電。如果存在一定的變數,如賣家房子存在法院查封等因素的話,需要寫好和平解約。
準備材料:身份證,查冊資料(任意一家房管局24小時自助打印,可同時查家裏所有人的名下房產),房產證(如果房產證抵押在网络购彩,需要申請加蓋网络购彩章的複印件)

三、網籤
簽了意向合同後理論上就可以網簽了。一般大的中介都可以直接在分店或者是總部進行網籤,好像模式都不一樣,週末可以安排網籤。在裕豐網籤時,我們要在手機上操作,並人臉識別,在古格就全部他們替你辦好。記得讓中介多打印一兩份網籤材料,自己至少帶走一份,後續可能有用。
準備材料:
業主:夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件,雙方戶口本原件,結婚證原件;房產證原件(或者複印件加蓋网络购彩業務章)。
買家:夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件,雙方戶口本原件,結婚證原件。

四、確定按揭/贖樓公司
我們賣房是找的第三方贖樓,還算比較靠譜。贖樓有兩個方案,一個是墊資過橋,1.8%+公證費(從墊資到收款1個月內,超過1個月要再加錢,另外收款是從首付款里扣減,好處是不限制按揭网络购彩),二是跨行贖樓(類似於早期的轉按揭),我們最後談下的費用是1.1%+网络购彩利息(一個月0.6-0.7%)+公證費(700元,實際上就是找個名目收錢,沒有任何用處),費用是包三個月,即從墊資到收款不超過3個月,費用都是1.1%,利息按實際時間收取。有看到別人說是可以0.8%+0.4%的利息,但是我們諮詢了幾家,都沒有做到這麼低。另外買家一起談好按揭費2000元,包房產評估。我後來買房時本來也想找他們按揭,南沙的按揭費他們報價要3000元。
贖樓是整個交易中最麻煩、也是出意外最多的環節。主要是幾個問題:
1)儘快提交贖樓申請。我的是招行,審覈週期是22個工作日(一個多月)。據說年初招行有活動,一天就審覈完畢(估計是資金緊張,想盡快回款),而近期央行放水,所以网络购彩是閒置資金太多,因此想提早還款難,放款就快。據說工行最慢,有的要三四個月才能完成贖樓。我在南沙的賣家是自己贖樓,建行,從申請到塗銷大概花了2個月左右。我的也是最後被逼的沒辦法,自己聯繫招行的客戶經理,提出把我在南沙的按揭仍然放他們招行,最後纔給特批,無須等到提前贖樓審批結果,只要贖樓資金一到賬,當天就扣款。但扣款-塗銷,仍然等待了一個星期。贖樓最快的,就是贖樓的网络购彩,跟新按揭的网络购彩是同一家,這樣一兩天就可以批下來。但是轉按揭好像只有四大网络购彩才能做,招行做不了。我贖樓前後花了一個多月的時間,這個是最浪費時間。也因爲贖樓原因,自己跑网络购彩按揭,後續就沒再找按揭公司代辦。算下來加上一些走彎路,實際時間還更節省一點,費用就不用說了,一分錢都沒再掏過。缺點是不能比較利率。好在最後招行有活動給降了利率,跟按揭公司推薦的也都差不多了
2)墊資過橋,需要收走贖樓方的网络购彩卡、身份證、U盾、网络购彩卡綁定的手機卡。所以最好提前準備。身份證可以補辦一張,上金盾網上查,有些派出所是24小時可以自助辦理的(需自己拍好證件照)。U盾密碼最好去网络购彩重新設置,跟网络购彩卡全部設置成一個號碼,避免出錯。我當時就因爲U盾密碼不對,浪費了幾天時間。轉按揭的話,這些資料等到過戶完成當天就可以領取。墊資的話就需要等到扣款成功後才能領取。
提醒下:按揭可以自己直接去网络购彩辦理,免收任何費用,包括网络购彩評估費等。

五、提交按揭申請
我的買賣都是組合貸。商貸因爲是要招行贖樓,所以提早了一個多月提交,一直等到賣房交易完成,查冊名下無房時才正式進入按揭流程。
如果是正常的按揭,可以讓网络购彩代爲一併提交公積金申請。那樣的話就簡單許多。
公積金貸款最便捷的方式,便是自己在微信上關注“廣州住房公積金管理中心”,自助提交申請。按照流程規定,從提交資料到審覈通過最多3個工作日。比櫃檯申請高效多了(櫃檯申請正常7-9個工作日)。前提是資料必須填對。我個人資料有三處填錯,其中一處是房產證漏拍了樓層分佈圖,這個審覈時被退回補充提交就可以。一處是共有產權人頁面無須填寫自己資料,只需要填寫對方資料(如夫妻),這個並非原則性問題。最主要的一個錯誤就是放款网络购彩一定要問清,一般是**网络购彩廣州支行,我錯填成了開戶支行,最後面籤時被工作人員指出,只能作廢,重新走線下流程申請。那工作人員不錯,給加快了進度,最終4個工作日重新接到面籤通知。面籤通過後,需要返回网络购彩蓋章,再由网络购彩工作人員拿回公積金擔保公司處,正常是三個工作日。最好催一下你的网络购彩客戶經理。我的是剛好商貸同期下來,客戶經理連同商貸同貸書和公積金同貸書一起拿給公積金,在過戶的時候公積金的工作人員一起帶到房管局。
自助申請需要的資料,按照流程來準備好就可以。提交申請可以選擇就近的公積金辦公地點,不需要是房產所在地。面籤時,如果買賣雙方都是共有產權,需要一起到場;如果只是一方產權,那麼一方到場就可以。
公積金完成面籤之後,一般一個工作日就會完成首付託管資金扣款。
商貸倒是需要夫妻雙方一起到場,有個簽字需要雙方。
商貸、公積金現在都不需要自己查徵信了,其實現在有不少网络购彩都提供在線自助查徵信,像我自己就上招行APP上申請徵信查詢,然後將PDF發送到郵箱,自己打印出來。徵信不超過6次違約,都沒有什麼影響。
公積金是不需要線下房產評估,有個線上自動評估,不過要求每月還款金額不得超過公積金繳納金額的50%,另外一手房貸款期限不超過30年,二手房不超過20年,最高金額不超過60萬,可以夫妻兩人一起申請公積金貸款。
商貸要查流水和負債率,如果有大額貸款的話,网络购彩會要求你先還清。如果個人的流水、徵信或者是負債率不合格,就最好找中介公司替你搞定,前提是支付一定的手續費。
商貸的利率會根據實際情況進行調整的。我的是5月份提交的商貸申請,當時是4.65基準+35BP,7月份正式審批時,剛好招行有個優惠活動,降到4.65基準+15BP。也算是小幸運。
純商貸的話如果找一些外資网络购彩,利率更低,之前我收到的最低報價是匯豐還是花旗4.6%,不過外資网络购彩就不接受組合貸。
公積金資料:
(買家)
1.夫妻雙方身份證2.夫妻雙方戶口本3.結婚證4.网络购彩卡
5、網籤合同
6、承諾書、金融授權書、徵信查詢授權書(線上申請,線下應該不需要)
(賣方)
1、身份證
2、网络购彩卡
3、房產證

六、稅審
過戶之前需要先進行稅審,我的是中介代爲辦理的,具體流程不清。只知道幾個細節:
·稅審跟按揭流程無關,不需要等到同貸書下來後纔開始申請。正常審覈時間是1-3個工作日。
·稅審通過後,需要在15個工作日內完成入戶與交稅,否則將產生每天萬分之五的違約金,所以也不宜太早。組合貸可以拿到其中一個同貸書的時候再開始提交稅審

七、預約過戶、抵押
公積金處收到网络购彩提交的蓋章資料之後,正常1-3個工作日會發出一條通知,內容大意是已完成面籤,請預約抵押登記的時間。
這個最好自己關注“廣州住房置業融資擔保有限公司”微信公衆號,綁定個人資料,可以及時查詢進度及辦理流程。
收到短信,並確認商貸同貸書已下來,就可以預約過戶和抵押,廣州市規定只能申請兩個工作日之後的抵押申請。另外公積金的辦公時間是有限制的,天河的是週一至週四上午9:30-12:00,南沙則是週一、二、三、五上午9:30-12:00,最好自己確認下房產所屬區域的辦公時間。
抵押是由買家申請,過戶則由賣家申請。需提醒的是,過戶和抵押的可預約時間未必一致,最好先確認好可預約時間,再一起選擇, 如果無法協調的或者想趕時間的,就去房管局現場取號。只是現場取號給排的時間會晚一點。我們當時申請時,抵押先選了週四,過戶只有週五時間,後來就沒有預約過戶時間,週四去了現場取號,剛好有人取消預約,工作人員就把號給了我們。

八、過戶、入押、交稅、贖樓塗銷、水電煤氣過戶
這五個現在是可以一站式辦理。贊一下南沙房管局,過戶和交稅是一個窗口,同步辦理,非常方便。只要資料齊全的話,基本上十多分鐘就可以辦理好。
水電過戶可以現場辦理,煤氣過戶可以現場預約入戶檢查。這些可以憑藉過戶回執的拍照就可以辦理,賣家可以不用到場。
查冊可以當天在房管局過戶時現場查詢及打印,不需要額外跑一趟。另外辦理過戶之前,需要提前聯繫公積金的工作人員,讓他將公積金資料和商貸資料給你;辦理過戶之後,需要將回執給回他。同時簽訂一份委託書,到時新房產證會由公積金和网络购彩那邊代領。
過戶完之後其實就沒什麼事了,尤其是招行這種要將房產證收走的。。。
新房產證正常是一週內出來,一般3個工作日。新證出來後3天內公積金會將首付託管的部分放款。最近网络购彩比較寬鬆,放款超快,我賣房的時候是首付放款後,第二天就收到商貸尾款,第三天收到公積金貸款尾款。
過戶需準備的資料:
(首套買家) 
1. 身份證(夫妻雙方)原件及複印件正反面 2份
2. 結婚證(離婚證、離婚協議、法院判決書)原件及複印件 2份
3. 戶口本(戶主頁+夫妻雙方+未成年子女)原件及複印件  2份   複印格式(戶主頁+個人頁),複印同一張A4紙      
4. 有效期內的以家庭爲單位的查冊紙(夫妻雙方+未成年子女包括曾用名)(查冊有效期爲3天)
5.非廣州市戶口提供近5年不間斷社保或個稅
(賣家提供) 
1.身份證(夫妻雙方)原件及複印件正反面  2份  
2.結婚證原件及複印件   1份
3.戶口本(戶主頁+夫妻雙方)原件及複印件  1份(戶主頁+個人頁)
4.有效期內的以家庭爲單位的查冊紙(夫妻雙方+未成年子女包括曾用名)(查冊有效期爲3天)
5.房產證原件及複印件1份。備註:還需複印圖紙頁按1:1比例複印(2張)
6.若有抵押情況下,須帶齊网络购彩出具的贖證資料

整體上講,買賣雙方需要出場的:合同簽約,網籤,公積金面籤,商貸申請(面籤),過戶,一共五次。另外我作爲買方,因爲自己申報按揭,然後除了交稅外,沒有再額外交過一分錢。

最後建議大家關注三個微信公衆號:
1、廣州住房公積金管理中心:可以線上申請貸款,預約面籤,瞭解進度等
2、廣州住房職業融資擔保有限公司:主要是預約抵押
3、廣州不動產登記:主要是查冊,及時瞭解自己名下房產信息,也可以將查詢信息下載下來提交給到网络购彩,免去房管局打印查冊
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好詳細,我聯繫過网络购彩的人,那邊還是把我退給按揭公司了,請問樓主怎麼直接跟网络购彩申請組合貸的?
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樓主寫得很詳細!
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樓主有一點說錯了,月還款不是公積金繳納額額的50%,是家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸款的月還款。(收入以繳存基數或我中心歸集系統登記的工資爲準,不需要提供收入證明。)
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很好呢,乾貨呀-
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好詳細。謝謝樓主

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好詳細。厲害了

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厲害了。佩服佩服

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葉子沉 發表於 2020-7-24 21:13
好詳細,我聯繫過网络购彩的人,那邊還是把我退給按揭公司了,請問樓主怎麼直接跟网络购彩申請組合貸的? ...


我的是直接聯繫网络购彩的客戶經理,我是因爲原來的貸款就保存了客戶經理的聯繫方式,所以直接打電話過去,後來就一直在微信中溝通。你可以直接打网络购彩的熱線電話諮詢。
個人直接跟网络购彩辦理按揭服務,優點是省按揭中介費,另外网络购彩好像實行專人專項,只要你是某客戶經理的客戶,那麼後續的手續,包括公積金對接,都是由他來跟進,包括贖樓等。所以跟客戶經理對接上,就方便後續的溝通,跟對方搞好關係,我覺得進度不會比按揭中介的慢
 

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葉子沉 發表於 2020-7-24 21:37
樓主有一點說錯了,月還款不是公積金繳納額額的50%,是家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸 ...


可能我沒有表達清楚。就是每月公積金的還款金額不得超過你交公積金的工資基數的50%。比如說你一個月實際收入1萬,但是按5000的基數來交公積金,那麼公積金的每月還款金額不得超過2500元

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fenghany36  原来是这样,吓死我了  發表於 2020-9-29 22:26

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我賣房的時候,中介說之後還有一些小額的費用,零零碎碎加起來好像有千把塊錢。不過我自己在操作中,就除了交了1.5%的稅之外,沒有再交過一分錢

贖樓的轉按揭費用還是不低。我的是120萬,從墊資到還清前後不到一個月,中介費+网络购彩利息加起來一共有2萬多。

另外過橋墊資(中介直接出錢幫你贖樓)是從首付里扣款,轉按揭(中介出保函,轉給网络购彩來墊資)是從商貸尾款里扣款。如果賣房同時進行買房的話,轉按揭就好一點,可以及時拿到首付款的全款,用來自由支配

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我的是直接聯繫网络购彩的客戶經理,我是因爲原來的貸款就保存了客戶經理的聯繫方式,所以直接打電話過去,後來 ...


謝謝,方便給一下你貸款网络购彩客戶經理的聯繫方式麼?我下個月要準備要辦理組合貸款
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好詳細呀,很有用呀

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